Warum Zählerstände so oft Ärger machen
Zählerstände sind die Schnittstelle zwischen Übergabeprotokoll und Nebenkostenabrechnung. Sie legen fest, wo der Verbrauch des einen Mieters endet und der des nächsten beginnt.
Fehlt der Stand, muss der Verbrauch geschätzt oder rechnerisch aufgeteilt werden. Beides ist angreifbar und führt regelmäßig zu Widersprüchen gegen die Abrechnung. Ist der Stand falsch abgelesen, eine vertauschte Ziffer genügt, wird der Fehler oft erst ein Jahr später sichtbar, wenn die Abrechnung erstellt wird. Dann ist die Wohnung längst neu vermietet und der Vorgang praktisch nicht mehr aufzuklären.
Der Aufwand steht in keinem Verhältnis: Zwei Minuten bei der Übergabe stehen gegen mehrere Stunden Klärung im Folgejahr, dazu ein verärgerter Mieter.
Welche Zähler erfasst werden
Je nach Objekt sind das mehrere Geräte an verschiedenen Orten:
- Strom, meist im Keller oder im Hausanschlussraum, oft mehrere Zähler nebeneinander
- Gas, sofern vorhanden, häufig in der Wohnung oder im Keller
- Kaltwasser. Küche und Bad getrennt, teilweise mehrere Zähler je Wohnung
- Warmwasser, separater Zähler, oft direkt neben dem Kaltwasserzähler
- Wärme. Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteiler an jedem Heizkörper
Heizkostenverteiler werden häufig übersehen, weil sie klein und unauffällig an den Heizkörpern sitzen. Bei elektronischen Geräten lässt sich der Stand ablesen, bei Verdunstern ist der Zeitpunkt des Wechsels entscheidend, hier lohnt der Hinweis an den Abrechnungsdienstleister.
Zählernummer nicht vergessen
Der häufigste Fehler ist nicht der falsch abgelesene Stand, sondern der dem falschen Zähler zugeordnete Stand.
In einem Mehrfamilienhaus hängen im Keller acht Stromzähler nebeneinander. Welcher zu welcher Wohnung gehört, ist nicht immer korrekt beschriftet, und wenn doch, stimmt die Beschriftung nach dem letzten Umbau womöglich nicht mehr. Wird nur der Stand notiert, ist der Eintrag wertlos, sobald Zweifel an der Zuordnung aufkommen.
Deshalb gehört zu jedem Zählerstand die Zählernummer. Sie steht auf dem Gerät und ist eindeutig. Mit ihr lässt sich jeder Stand auch Jahre später zweifelsfrei zuordnen, unabhängig von Beschriftungen an der Wand.
Ergänzend hilft ein Foto, auf dem Nummer und Anzeige gemeinsam zu sehen sind. Das klärt zugleich die Frage, ob eine Ziffer als 6 oder 8 zu lesen war.
Richtig ablesen
Ein paar Regeln, die in der Praxis Fehler vermeiden:
- Nachkommastellen beachten. Bei Wasserzählern sind die roten Ziffern Nachkommastellen und gehören für die Abrechnung meist nicht dazu, sie mit abzulesen erzeugt Verbrauchssprünge um den Faktor tausend.
- Doppeltarifzähler vollständig erfassen. Strom mit Hoch- und Niedertarif hat zwei Zählwerke. Wird nur eines notiert, fehlt die Hälfte.
- Digitale Zähler durchblättern. Moderne Geräte zeigen mehrere Werte im Wechsel; der abrechnungsrelevante ist nicht immer der erste.
- Immer fotografieren. Das Foto ist der Beleg, wenn der Zahlenwert später bestritten wird.
Und der wichtigste Punkt: ablesen, bevor die Diskussion über Mängel beginnt. Wer die Zähler ans Ende des Termins schiebt, vergisst sie im Streitfall zuverlässig.
Häufige Fragen
Wer liest die Zählerstände bei der Übergabe ab?
In der Regel gemeinsam Mieter und Verwaltung im Rahmen der Begehung. Entscheidend ist, dass beide Seiten den Stand bestätigen und er im unterschriebenen Protokoll steht, dann ist er später schwer bestreitbar.
Was tun, wenn ein Zähler nicht zugänglich ist?
Das gehört ins Protokoll: welcher Zähler, warum nicht zugänglich, wie und bis wann der Stand nachgereicht wird. Ein leeres Feld ohne Erläuterung ist die schlechteste Variante, weil später niemand weiß, ob vergessen oder verhindert.
Müssen Heizkostenverteiler abgelesen werden?
Bei elektronischen Geräten ist der Stand ablesbar und sollte erfasst werden. Bei Verdunstern erfolgt die Zwischenablesung üblicherweise durch den Abrechnungsdienstleister, der Nutzerwechsel muss diesem aber gemeldet werden, sonst wird der Verbrauch nur rechnerisch geteilt.
Zählen die roten Ziffern beim Wasserzähler mit?
Meist nicht. Die roten Stellen sind Nachkommastellen und für die Abrechnung in der Regel unerheblich. Werden sie versehentlich mit abgelesen, entsteht ein um den Faktor tausend zu hoher Wert, ein Fehler, der in der Praxis regelmäßig vorkommt.
Hinweis: Dieser Text gibt allgemeine Praxis-Hinweise zur Dokumentation von Wohnungsübergaben und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.